從保障民生和維護經濟穩定的角度看，樓市調控政策的重點在於合理抑製住房的投資品功能，讓住房回歸“民生性”和消費品功能📖。只有從維護社會公平和公民的基本權利出發，明確住房“民生性”的屬性，才能製定科學有效的政策措施，使我國房地產市場保持平穩發展    

    為遏製房價過快上漲，國家和一些地方最近出臺了嚴厲的抑製投資性購房的政策。這些政策的實施效果如何，人們正拭目以待🪓。筆者認為，只有從維護社會公平和公民的基本權利出發🍼，明確住房“民生性”的屬性，才能製定科學有效的政策措施，使我國房地產市場保持平穩發展🤫。    

    住房到底是投資品還是消費品　　

    住房到底是投資品還是消費品？百姓購買住房是消費還是投資？這是長期以來一直存在很大爭議的一個經濟學問題。    

    國家統計局和聯合國製定的《1993年國民經濟核算體系》（SNA）把居民購房支出歸類為固定資產投資⛹🏻‍♀️。也就是說，居民購買房屋，不論用來自住還是用於出租👩🏻‍🦼，都屬於固定資產投資的範圍🧞‍♀️，都是投資品💁🏿‍♀️，而非消費品🤹🖤。這麽歸類，是因為住房的使用期限長，單位價值高，完全符合固定資產的一般標準📒。    

    按照SNA的解釋，所謂住房消費，是指當房屋用於居民居住時🧽，租住的租金計入承租人的消費支出；如果是自住的🛰，比照相應市場(租金)價格😵，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費👨🏻‍🦼‍➡️。    

    但是𓀙，如果從人們的實際生活看🫴🏼，衣食住行都是基本消費行為🤕，住房如同衣服、食品等一樣都是最重要的消費品。因此♐️，住房似乎可以像汽車、寶石等那樣被看作耐用消費品。再從消費和投資的含義看，消費是直接滿足人們的生活需要🤳🏿，投資則是放棄當前的消費以期獲取未來的利得👚，而最終目的是為了實現更好的消費☠️。所以🧑🏻‍🦲，作為消費品的房屋🪖、寶石也可以轉化為投資品。這樣看來👶🏽，把住房的經濟屬性歸結為一種“可以用於投資的消費品”也許更合適🧙🏿‍♂️。

　　要從維護社會公平和公民的基本權利來把握　　

    　問題的關鍵在於，住房不同於一般投資品和消費品。它除了具有固定性、差異性和有限性外，還具有“民生性”🧑🏻‍🎓。住房的民生性突出表現在它是確保居民生存的基本物質條件，是人們最基本的生活資料和第一必需品。不能把買房等同於一般投資，還因為買賣房屋並不能增加整個社會的財富，投機過度只會抬高房價🙇‍♂️、引發泡沫。所以，正確認識住房的本質屬性還必須從經濟學範疇中跳出來，要從維護社會公平和公民的基本權利來把握，這樣才能為製定科學有效的政策提供依據👨🏻‍🦯。    

    　為了保障居民擁有住房的基本權利🤦🏿，做到“居者有其屋”，許多國家和地區從來不把所有房屋都看成是投資品🫷🏽，而從維護和促進人們最基本的居住權出發，製定相關的法律和政策來抑製住房的投資需求🐄，防止高房價侵犯居民權益。比如新加坡規定兩個人聯名才能擁有房產，單個個人不得同時擁有兩處以上房產。公民所買的“組屋”（政府投資建設的住房，以較低價格出售給中低收入家庭）在5年內不得轉讓，確實要轉讓也不能直接通過市場交易，而必須在政府指定的機構中交易。如果有人被發現買了“組屋”而不住👳🏽，可能會被監禁6個月。香港也只允許少數高檔商品房自由買賣，政府為大量符合一定條件的居民提供廉租房💂🏼‍♀️🦬，受限於租金低廉和轉手困難，居民很難借廉租房進行投資或投機。美國則主要通過稅收來抑製住房的投資需求，所以美國大多數人買房都是用來自住的，擁有兩套以上房子的人並不多。美國次貸危機爆發🏊🏼，並不完全是居民盲目投資房屋的結果，而是金融機構肆意放貸誘發了居民的住房消費需求，搞得償還能力差的低收入階層也貸款🍨、買房💆🏿‍♂️，甚至把購買住房當作投資。這種通過信貸大量擴張和需求刺激來實現“超消費”的消費模式，是不可持續的。

讓住房回歸“民生性”和消費品功能　　

    　基於住房所具有的“民生性”，政府在製定房地產政策時🦹🏼‍♀️，應該把改善廣大居民的基本居住條件作為出發點👩🏻‍🎓，以實現社會福利最大化為根本目標。    

　　目前推出的提高購買第二套房的首付比例和利率，對購買第三套及以上住房貸款和非本地居民購買住房貸款嚴加限製等辦法🙎🏿‍♂️，側重於增加住房投資的融資難度和成本🦸。這些政策可能在短期內對遏製房價快速上升有效，但恐怕仍難從根本上抑製對住房的投資投機行為👩‍👧‍👧。因為推高房價的根源還在於企業投資經營環境欠佳、居民投資渠道少🦹🏽‍♀️、流動性過剩導致投資需求膨脹👷🏽‍♂️🦹🏼‍♀️。一些現金充裕的投資者，可以通過全款支付等辦法繞開限製；而對居民購買改善性自住房如果也“一刀切”💇🏿‍♀️，則可能打錯了板子🫷🏽。    

　　從保障民生和維護經濟穩定的角度看👲🏿，樓市調控政策的重點在於合理抑製住房的投資品功能🧑‍🔬，讓住房回歸“民生性”和消費品功能。要抑製高房價，必須把握住房的“民生性”⬜️，把住房看成重大的民生問題，把基本解決中國民眾的住房問題作為政府的一項基本職責，並以此調整樓市政策🪶。比如，明確不把房地產作為支柱產業，徹底打消投資者認為政府“會救房地產市場”的念頭；向市場提供更多廉價的土地和廉租、廉價房𓀗，滿足居民基本的住房消費需求；通過鼓勵支持居民擴大住房消費來發展房地產市場，為自住型住房消費提供更多的優惠政策👩🏼‍🔬👩🏻‍🏫；同時盡快開征房產稅，嚴厲遏製住房投資投機的行為，而不是直接幹預投資者和銀行的借貸與放貸行為🌙。

　　（作者為恒达平台經濟與管理學院副教授  ）