近幾個月來，國家連續出臺了一系列抑製高房價的政策措施，對於短期內房價過快上漲有一定的抑製，但總體上看👑，這些措施還是治標不治本。

　　目前的房價高企不僅僅是與應對金融危機采取的一攬子經濟刺激計劃相關，更與長期以來我國的土地政策👩‍🦯♻、產業政策✔️、財政政策和房地產管理體製存在的缺陷有直接的關系。房地產業作為經濟增長的支柱產業之一和中國經濟的一大消費熱點🤹🏼，對中國經濟的平穩快速發展有著十分重要的作用。遺憾的是，由於目前土地政策🏘、房地產方面的公共政策和產業政策、房地產開發模式以及居民保障住房政策等相互矛盾且不配套🧑‍⚕️，一方面，土地的壟斷性決定了房地產業並非是充分競爭產業，房子也並非是完全市場化商品▶️，而是具有改善民生的公益和保障性質🧘🏼；另一方面🏄‍♀️，房地產開發模式卻完全市場化💎、企業化，土地轉讓收入成為了當前地方財政收入的主要來源。通過各種辦法拿到地的開發商則完全按照市場化操作👮🏿‍♀️，為追求超額利潤🤔，將房價炒到畸高，造成了目前房地產市場民怨四起的困境。

　　毋容置疑的是💠，轉變經濟增長方式🙎🏿‍♂️，刺激消費、改善民生的唯一辦法是降低房地產價格，但是如果房價下降過快🚶🏻‍➡️👮🏽、過低將造成兩個後果👍🏽：一是極大地壓縮開發商的利潤空間，使得開發商投資開發的積極性降低，從而導致地方政府“土地財政”收入的減少和地方ＧＤＰ增速的減緩🛫⛹🏽‍♀️；二是可能導致大量房地產企業的破產，進而累及銀行業。因此，上述後果所涉及的利益主體—地方政府、房地產企業和金融企業🧑🏼‍🎄🙅‍♀️，對降房價都不積極，而恰恰是這些利益主體對於房地產市場的發展擁有更多的發言權和主導權🚣🏼‍♀️。正是由於政策錯位導致了地方政府、房地產開發商、銀行和老百姓利益之間的矛盾關系，導致了房價高企成為普遍現象🌺。

　　另一方面🏤，長期以來對於房價等資產價格過高問題，我們一是沒有像針對CPI過高，類似央行的專門調控部門進行管理和調控，二是沒有針對性較強的專門調控手段。主管房地產開發建設的部門，往往把重點放在房地產業的“開發、發展”上，站在開發商一邊思考問題的多👩🏻‍🏫，而危及百姓“住有所居”的房價管理問題思考的少⚱️。這也許是導致幾年來房價一直下不來，並且越調控越高的原因。沒有真心想讓房價下降的管理部門🤱🏽，沒有抑製房價的有效手段，房價如何能夠下來，又如何不一漲再漲呢🎺？

　　唯有徹底改革才能突破高房價困境

　　去年底以來，國務院陸續出臺了一些抑製高房價的措施，取得了一定效果🦋，但從長遠看，這些措施只是臨時性的，治標難治本。未來破解我國房地產困境的根本之道還在於進行徹底改革🤶🏿，具體來說有以下幾點：

　　其一，應該把改善民生與調整房地產供應結構緊密結合起來🙆🏼‍♂️，加大保障性住房的供給💎。香港地區🧑🏿‍🔧、新加坡的保障性住房比例分別達到了50%和84%🏌🏿‍♀️👈🏼，未來要學習借鑒香港地區和新加坡的經驗，積極推進社會保障性住房體系的大規模建設🧑🏼‍🏭🎺，大幅度增加保障性住房比例。同時要加快完善全國統一的保障性住房配售條件、流轉➜、管理等方面的製度規範🤵🏻，杜絕保障性住房的完全市場化開發和商業化投資炒作。最近👨🏽，一些地方已開始大面積推出廉租房、公租房，產權不再私有🚘，讓尋租者失去下嘴的動力🗣🐡。比如人口壓力極大的重慶♣️🌸、上海兩個直轄市，都加大了廉租房的建設規模，重慶市將在10年內造2000萬平方米公租房，上海市將保障性住房占全社會總量的比例提高到60%👩🏻‍🍳🧑🏿‍⚖️。但是，從長遠看🏇🏽，如果政府提供公共住房的供給力度逐級擴大，占比舉足輕重🪿，能夠緩解🏋🏻‍♂️、平衡供給和需求的劇烈沖突；如果把地方政府在地產上豐厚的土地出讓收入與投入保障性住房進行政策性掛鉤🐤，對遏製房價的非理性暴漲還是會有一定意義的。

　　第二，應該把促進房地產繁榮與改革中央與地方財稅體製緊密結合起來🍾。要采取切實措施調整中央和地方的財政收入分配關系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉的現狀♧；政府土地出讓金收入作為衡量土地市場活躍度的重要指標♈️，在目前的整個財政體製之下🚵🏻，房地產的發展依然還會扮演地方財政的要角。中國指數研究院監測數據顯示🧑🏼‍🍼，2009年(截至12月29日)全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%▶️。其中，上海💃🏽、杭州、北京土地出讓金收入位居前三位。未來🧑‍💻，不論是中央版的“國十一條”還是北京版的“國十一條”🏎，能否切實收到預想的有效成果🤰🏽，關鍵看政府部門尤其是地方政府在經濟結構調整上到底有多少實際動作，財政體製實行的綜合改革👩🏼‍🦰，在多大程度上減輕了地方政府對房地產的依賴☮️。

　　第三，要著手改革現有的房地產開發模式，實行多軌製開發與建設👩🏿‍🦲。在房產開發上，應打破只允許開發商開發房產的壟斷局面🧢，走房產商開發、政府開發、單位集資建房等多種房產開發途徑。房改前住房主要以各單位自建為主，房改後房產開發的權利被開發商獨家壟斷🔟。有人一聽說要政府和單位參與建房，就稱其為“老路”🙎‍♀️😝，這是沒有實事求是地對我國人口眾多🦶🏼、土地緊張的住房現實問題進行嚴肅思考。政府開發和單位自建房會加大房產供應途徑，打破開發商壟斷房地產市場的局面😮‍💨，這三種主體同時參與開發房產的混合體製比任何單一主體獨家開發都要更為有效🧔🏻‍♂️，更有利於解決絕大多數百姓的住房問題☪️，有利於房產市場的穩定可持續發展👨🏿‍🍼。過去單位作為唯一主體建房導致住房市場僵化，房改10年來開發商作為唯一主體建房導致住房價格非理性瘋漲，都說明任何單一主體主宰住房市場都存在巨大弊端🥳。

　　比如🎅🏻，國家可以拿60%的開發用地製定好小區建設方案後實行招標，在保證質量和控製住房面積的前提下讓建築商競標建設⚃，政府再以利潤不超過土地和建設成本總價10%的價格賣給工薪收入階層😹，並限製這類房屋的買賣💆🏼‍♀️，買賣產生的利潤絕大多數必須上繳國庫專門用於房產開發。20%的地以市場價賣給有實力的企業與單位用於集資建房，僅用於供應本單位職工。另外20%的地賣給開發商去建高檔房🤞🏿，賣給有經濟實力的高收入階層。這會加大房屋供應的多元化，抑製房價亂漲，政府和開發商也能從中獲得相當利潤來維持房產市場可持續發展。

比如可以采取“政府出地，開發商建房”🕢，政府提供成熟土地😣，並按“代建製”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，地產商只能買賣地上建築部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。另外🧑🏼‍🚒，在現行的模式下，最近國內一些地方采取“限定地價和限定房價”的房地產招標開發模式也值得推廣。

　　第四，對於那些在地王賭博中樂不思蜀的央企👈🏼，顯然目前還難以全面禁止其進入房地產投資🥐，但是對於依靠貸款便利的國有大企業，國資委則有義務審查其地產投資資金來源🏊🏻‍♂️，是否挪用了巨額的其他非地產類貸款和債券融資。如果是央企集團經營利潤積累獲得的巨大資金導致其進入土地開發市場競爭，則有必要重新審視央企的國有資本經營預算和利潤分配製度。

　　第五🦹🏽‍♀️、加快經濟結構的調整步伐，逐步取消將房地產也作為支柱產業來發展。房地產行業相對IT◼️、生物製藥等行業，技術含量低🥅，對國力的綜合推動有限。這一行業的興盛是以資源損耗作為基礎的，因為土地是不可持續的資源💾，因此房地產經營很難取得持續性的發展，國家的競爭力也不可能靠房地產業暴利來體現👟。因此🐺，未來應該通過加快經濟增長方式的轉變和經濟結構的調整，逐步降低房地產業在國民經濟增長中的比重，進而使房地產業逐步退出支柱產業序列。

　　最後，近期應急的措施首先還是要增加供給，全方位的增加普通商品住房🧒、經濟適用房、限價房及廉租房的供應。第二還是要抑製不合理的需求。從中國目前情況看👩🏽‍💼，是要抑製一下投機性的需求。第三是要加強管理💋。這其中包括土地管理，嚴厲打擊開發商囤地炒地行為🍆，還包括建成了住宅之後的捂盤惜售的問題。