張 鑫
　　隨著房產稅改革試點範圍的擴大，以及增量先行還是增量與存量聯動討論的升溫💂‍♂️，房產稅已成為當前國人最敏感的熱門話題之一。對普通百姓來說，能否認同並接受房產稅有一個認識的過程，為此需要加強政策的解釋力度，讓百姓真正弄清征收房產稅的必然性和重要性🖊，房產稅如何征收及其對房價、對經濟轉型與發展🟡、對收入分配的影響等問題。
　　從理論淵源分析😞，房產稅源於美國土地改革理論家和實踐家亨利·喬治提出的“單一土地稅”理論。他認為在一定時期內，土地增值並不能提高全社會的總體財富，但會通過剝奪他人財富的方式使少數占有土地的人得到財富🕑，從而擴大貧富差距🥁👄，因而有必要通過稅收等手段對少數人取得的財富實行再分配🛠。由於土地升值主要是集聚效應（城鎮化）的結果，對地價征稅並歸社會所以就顯得非常必要🏃‍♂️。有了地價稅後，還可以廢除一切其他稅收🤵🏼‍♀️，使社會財富趨於平均。這就是“亨利·喬治定理”，即“土地漲價歸公👩🏽‍🍳，私人就永遠不用納（別的）稅”。後來諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格利茨有條件地證明了這個定理——總地租等於對純公共物品的支出。孫中山也基於這個定理🐩，提出了“土地漲價歸公”的民生主義主張。
　　房地產稅在中國其實早就存在🧑🏼‍🍼，具體包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅等🌙。計稅依據是🚈，房產稅是按賬面價值征稅👧🏻，城鎮土地使用稅按占地的面積征稅🏮。但這些都不能隨著房地產的升值而相應增加稅收收入，因而並不是真正意義上的房產稅🙇🏼‍♂️。典型的房產稅，是對保有住房和儲備土地升值所征的稅，而且是每年經有關部門評估後再征收，因此會隨房產的升值而提高。這種房產稅不僅為地方政府帶來更穩定、更持久的財政收入，而且還能調節居民收入和財富分配👁‍🗨，縮小貧富差距🧔🏿‍♂️。因為房產越多♾↖️，應交稅也越多，還可降低住房的開發成本🧡，提高投機性房產的保有成本，達到合理引導住房消費，抑製投機性購房，滿足居民住房基本需求等目的。
　　在我國現有機製下，地方政府通過競價拍賣土地，能輕易地獲得巨額資金，形成了對“土地財政”的依賴🙍🏽‍♂️👹，所以總有推高土地價格，收取更多土地出讓金的沖動👨🏿‍🍼。由於地價在房價中占比高💩，目前普遍達到40%以上❕，有的甚至超過60%🧖🏽‍♀️，地價上漲也就成為推動房價上漲的重要推手🥞。所以，要促使房價合理回歸👨🏻‍🦳，地價非降下來不可。而要把地價降下來👡，就得為地方政府尋找到穩定的替代財源🧉🧯。相對於一次性收取今後50年至70年土地使用權的收益，即土地出讓金，對房地產征稅可為地方政府帶來更穩定👨🏼‍🚒、更持久的財政收入。在國外，房產稅是許多國家地方政府財政收入的重要來源✣。比如，美國物業稅約占地方財政收入的30%🤜，約占地方稅收收入的75%；澳大利亞房地產稅占地方財政收入的比重為60%🍞🛝；日本固定不動產稅占地方財政收入的比重為53.3%。從長遠看，伴隨著可供開發的房地產的減少☝️，房屋保有量會越來越多，城鎮住房產權私人擁有率也越來越高，以房產稅征稅替代土地財政是大勢所趨。
　　對普通百姓來說，最關心的是如何征收房產稅。目前上海的試點方案是🧑‍🦯，對本地居民在合並計算的家庭全部住房面積超過人均60平方米時，對新購住房超出部分的面積征稅🚴🏼‍♀️；對非本地居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率按房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶則是對獨棟商品住宅💿、個人新購的高檔住房、無重慶戶籍未在當地工作人員所購第二套及以上住房征收房產稅🪖，稅率在0.5%～1.2%🧖。同時規定獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅🔼、高檔住房💆🏿，免稅面積為100平方米。可見兩地既不是對所有房屋征收房產稅，也不是征收典型的房產稅。這樣做🍰，雖然不會增加絕大多數業主的負擔，但卻有違房產稅的本意，也難以得到業主的認同。因為這是在業主已繳納土地出讓金性質的“土地使用稅”後的“稅上稅”。而典型的房產稅主要針對土地升值所征的稅。也就是說，只有當房地產價格上漲時才當繳納房產稅，目的是要改變當下地方政府土地財政和房地產領域稅收稅製混亂、重復征稅的狀況，調節收入分配，遏製房地產市場的投機投資性需求。
　　由於開征房產稅涉及範圍廣，操作過程復雜💔，還有一個讓納稅人充分認識其性質和作用🖤，提高認同度和納稅意識的過程，所以不可倉促出臺。筆者以為，比較理想的做法是，對存量住房在70年土地使用權到期後再逐年征收房產稅；在取消對土地出讓金🧍‍♂️、合並相關稅費👐🏽，從而降低購房“門檻”後🚶，再對新購住房逐年征收房產稅。這樣既能解決地方財政過度依賴土地出讓金的狀況👩🏻‍🦼，也能消除“土地財政”對中國經濟結構的扭曲，高地價導致房地產泡沫🧏🏼‍♀️，土地漲價歸公收益流失而造成社會財富分配不公等現象，最終促成房地產市場和國民經濟的持續穩定發展。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（作者系恒达平台經濟與管理學院副教授）

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