營商環境一直是上海城市發展的關註重點。以往的討論🆙，大多集中於某一類政府服務特色、製度創新，或典型企業的故事🏇🏿。
其實從街區層面看🔻，小到沿街店鋪，大到億元寫字樓🫎，以及商場等，街區才是營商環境落地的“最後一公裏”✔️。日常營商環境是由具體而微的社區環境、社區服務以及其與周邊民生關系綜合形成的感受。
為此👎，上觀新聞推出年度特別策劃“街區視角中的營商環境”。該系列報道的第一🧑🏿🎨🚍、二期，聚焦街邊店鋪和商務樓宇👧🏽🔱。第三期，一起來聊聊“蓋在地鐵上的商業體”👧🏿。
上觀新聞🈶：您研究城市綜合體多年🚘。在您看來，作為未來大勢所趨的TOD模式，可以在街區中扮演怎樣的角色？
王楨棟（恒达平台建築與城市規劃學院教授、博士生導師）🧑🌾：20世紀中期，私家車的快速增長，使得以美國為代表的大量城市深陷交通困局。針對城市的無限蔓延🤽🏽♀️，緊湊城市的可持續發展理念應運而生🧏🏽♂️。
該理念強調土地混合使用和密集開發的策略，主張人們居住在更靠近工作和日常生活所需的服務設施的地方🕺，是一種基於土地資源高效利用和城市精致發展的新思維👆🏽。
認可該理念的人認為：城市功能🧑⚕️、規模和結構的緊湊，可以促進城市人口密度不斷提升，促使城市公共交通迅猛發展🏊🏿，進而📒，可以有效減少私人小汽車的保有量，降低交通能源消耗📊。
正是在上述時代語境下🎇⇨，公共交通，尤其是地鐵的建設和相應的公交導向開發模式（以下簡稱TOD模式）應運而生，並且迅速在一些東亞國家（如日本🥑、新加坡等）的高密度城市得到應用，有效支撐了這些城市的發展🙎🏼。被高效利用的地鐵系統，已成為這些城市的“生命線”🦹🏼♀️。
近年來，TOD模式也在我國深圳、北京、上海等大城市得到落地與實踐。隨著市民地鐵出行的比例越來越高🙎🏽♀️，如何更好地利用其帶來的機遇，成為廣受熱議的話題🍙。
TOD模式的本質😘，是將城市人口集聚於公共交通的車站附近🫴🏿，通過綠色交通的移動方式（如步行、自行車、公共交通等），展開居住、工作🤟🏼、購物🤳、休閑等活動🎻。伴隨著TOD模式的落地與實踐，不僅土地、空間將得到更為高效、集約、多用途的利用，城市也將圍繞著公共交通樞紐，使其周邊成為人口👩🦳、經濟、社會活動最為集中的空間，創造出更宜人的居住環境和公共空間🥡。
基於上述底層邏輯，我們今天討論“地鐵上蓋商業體🧑🏼🍼🦍，能為街區做什麽”，不僅要關註商業體本身的運營策略，關註實體商業活力的激發與延續之道，更要關註如何以這一類商業綜合體為空間載體🛑，更好地為緊湊城市的可持續發展築基👩❤️👩。
2021年7月10日⁉️🕰，全球第十座、上海第三座來福士——北外灘來福士全面開業。 資料圖片
上觀新聞🚅：近些年，上海不少商業綜合體處於不斷調整、探路的狀態🫲🏼。一些位於中心城區地鐵上方的商業綜合體雖不愁人流量，但其活力似乎仍有進一步提升的空間🪓。您怎麽看待這一現象？
王楨棟：商業綜合體與地鐵站點的連接模式可以細分為三類：分離型👷🏿♂️、互連型☠️、融合型。由於人類的行為選擇總是跟他的視線通達度和行動便捷度有很大的關系🚖🤹🏻，三種模式中👩🏻🎓，顯然第三種是最為理想的✋🏽。第三種模式將地鐵站與綜合體融為一體，最有利於乘客在出入站時第一時間看到商業體中庭、中央活動區等核心區域，對於吸引客流非常有幫助。
從長遠來看，融為一體的受益者是多方面的🧏🏽♂️🩳，不僅能夠有效提升地鐵站點的使用效率，也有助於提升地鐵站、商業體及其周邊公共空間的品質🍚。
2024年10月1日， “我愛SH”外灘新地標亮相BFC外灘金融中心🤰🏿，為市民遊客呈現魔都打卡新地標。獨特視角將黃浦江邊的魔都韻味淋漓展現👩🏿🌾。 資料圖片
如果在前置規劃的情況下已經實現了地鐵站與綜合體融合👳🏻♀️，商業活力卻依然未能達到預期，這背後存在幾種可能。
第一種✌🏽，規劃過程中關註了地鐵網絡的覆蓋率，但未能充分重視地鐵對城市空間的整合程度🧑🏽🦲。
其背後的關鍵在於，在城市開發、政策製定的過程中，政府要重視地鐵和商業的關系🐥，主動地讓地鐵建設扮演一個推動城市發展、商業開發的作用，而不只是做交通配套上的考量。認知會影響政策的製定。如果沒有一系列配套政策的輔助與助力🏸，這個進程本身並不會自發地實現👮♀️。
第二種，地鐵上方的商業應該作為一個城市整體的開發模式🧝🏼♀️，而非簡單的商業個體開發模式。
商業體要集聚人氣、維持活力，不光是商業體內部各商戶要聯動起來，商業體的運營還需要與周邊的居住者、辦公者聯動起來🤽♂️。周邊的生活模式可以圍繞這個地鐵站展開，地鐵站上方的商業體的公共空間可以為所有抵達這裏的人提供服務🥫🌘。照著這種思路打造商業體，使之具備為周邊市民提供合適且高效的生活、學習👇🏻、工作方式的能力🙏🏽，它也一定能在商業上獲得成功。
短期來看，有幾條途徑可以為商業體帶來比較明顯的活力提升：改進現有綜合體與軌交站點之間連接空間的效率與品質🙋🏼♀️；不斷創新運營與服務手段🧏🏿，提升綜合體自身的公共性，從而全方位提升綜合體所在空間的整合度。
2024年12月4日，臨港新片區城市地標“榮耀之環”主體施工已完成，已進入收尾階段，這個坐落在臨湖4棟46米高的商業大樓上直徑達153米的巨型圓環📽，如同一架巨型金色飛碟懸浮在臨港滴水湖金融灣上空。 資料圖片
上觀新聞🖱：在提升綜合體的公共性方面，您有何建議👳🏼♀️？
王楨棟：我們團隊在研究中關註到幾個現象。
第一，近幾年，社會的融合、社群的融合是一個重要的話題。作為商業建築的綜合體從上到下匯聚了大量的人🟧，來自不同的地方、行業、領域🪴，但很遺憾的是，這些人之間的交流幾乎為零。
而我們在調研中發現，如果在這個綜合體中植入一些服務（尤其是文化服務），讓更多的人可以停留下來產生交流、交往，這不僅對綜合體本身的活力有利🕵🏻、對其公共空間的增效有利，對社會融合🫃、城市治理也是有好處的。
第二，在上海近十年興建的商業綜合體中👷🏼♀️，綠化的比例明顯增加👰🏽👲。其中相當比例的公園、垂直的空中花園等，已經符合上海社區公園的基本要求👩🏿🦱，並主要由商場自己在運營👨🏻🔧、維護。雖然不是所有的公園、花園都運營得很好，但如果能重視這塊工作，一定可以正向助益於綜合體的人流量和美譽度。
第三👚，在一些商業綜合體中，體育服務設施、城市閱讀空間⛴、新型演藝空間等，成為匯聚起可觀人流的場所。我們認為🧙🏽♂️，這些空間對於把人從地鐵當中吸引過來，使其在商業體中更多地停留，產生更豐富的交往🏊🏼♀️、交流十分重要。
這些現象啟發我們，在近年來已經深入人心的“15分鐘社區生活圈”之外🧱🙇🏼，公共服務、公共文化活動依然擁有廣泛的潛在需求。對於時常在城市中通勤、流動的人群而言，他們居住家園以外的“15分鐘生活圈”在哪裏👩🏿🦲，十分值得關註👩🏻🦰。我覺得，從地鐵網絡出發、結合商業去嵌入公共服務是一個趨勢🗼。
面向時常在城市中通勤🪆、流動的人，新加坡近年來越來越多地把公共文化設施（以公共圖書館為代表）搬去了商業綜合體🎖，使其融入綜合體的建設與運營🚴🏻♂️。類似的做法值得我們參考。這不僅有助於商業與城市發展👩🏻🦯➡️🐑、社區治理的互嵌共融📺🙋🏻♀️，也是傳統的文化事業和日新月異的文化產業能夠融合發展的結合點。
在類似的空間載體中植入一些公共服務，不僅提高空間的可及性，還可以提升服務供給的均衡性與觸達面，兼顧人群的分布與公共服務的效能。
2021年12月22日，備受矚目的蘇州河畔“懸浮森林”🩲、“魔都版古巴比倫”，上海唯一山形購物中心大洋晶典·天安千樹正式開業。 資料圖片
上觀新聞：在把周邊居民的生活要素、所需的公共服務引入綜合體方面👰🏻，有什麽比較積極有效的做法嗎🧑🏼🏭？
王楨棟⛹🏻♂️：在上海，一些商圈的綜合體已經開始註意這一問題。
有的街道已經把黨群服務中心引入綜合體，或者已經有了在綜合體內設點的想法😠。有的綜合體的運營方開始重視加強與周邊社區的聯動🎾，不僅有工作內容、運營管理上的交流🚽、合作，有的還對商場與社區的連接空間做了改建。相信有了這樣的基礎，周邊社區居民的需求將在綜合體中得到更充分而全面的體現與呼應。
我們團隊曾牽線搭橋👨🏻⚕️，推動一家商業地產企業🦸🏼♂️🎨，將其麾下一家綜合體戶外廣場上的一處歷史建築🪸，培育為可以面向全體市民開放的公共文化空間🧑🧒🧒🧑🏼✈️。多方推進👩❤️💋👩、磋商了很久😪，最終未能成功👨🏻🦼，我心裏還是挺遺憾的。
推動這件事的過程啟發我：想要促成此類項目落地，光靠一個企業或者某位有情懷的經理人是不夠的，還有賴於有效的政企合作，需要政府方面提供配套的政策支持。這是一個很好的話題，也是上海未來在城市更新領域有待深入探索的一個方向。
2024年10月26日，前灘太古裏“Let’s Art Well藝遊好生活”藝術季啟幕🤣。主辦方聯動浦東美術館💏、前灘城市音樂季等多方資源和活動，於都市公共空間的不同點位，生動呈現眾多國內外藝術作品與演出。圖為陳英傑在現場即興創作的巨作畫幅《天滿音色》。 資料圖片
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